Forskelligt indskud i fælles bolig: sådan sikrer I jer

Det er mere reglen end undtagelsen: Når to køber bolig sammen, kommer pengene ikke i lige store portioner. Den ene har en opsparing, den anden er nyuddannet. Den enes forældre kan låne udbetalingen ud, den andens kan ikke. Resultatet er et skævt indskud, og hvis skævheden ikke dokumenteres, er den de facto en gave til den anden ved første salg.

Eksempel: I køber for 3.000.000 kr. og ejer 50/50. Du indskyder 400.000 kr., din kæreste 100.000 kr. Fem år senere sælger I med 500.000 kr. i provenu efter indfrielse af lån. Uden aftale deles provenuet 50/50 til 250.000 kr. til hver. Du har netop foræret din ekskæreste 150.000 kr.

Der findes to gennemprøvede måder at undgå det på, og en tredje, som de færreste bør vælge.

Model 1: Skæve ejerandele

I lader ejerandelene afspejle indskuddene og den løbende betalingsevne, fx 60/40 i stedet for 50/50. Så fordeles provenuet ved salg automatisk skævt, og skævheden i indskud er "bagt ind" i ejerskabet.

Fordele: Simpelt at forstå; ingen intern gæld at holde styr på; fordelingen følger automatisk med i alle beregninger.

Ulemper: Skævheden er relativ: stiger boligen meget i værdi, vokser forskellen i kroner, den med 60 % får 60 % af hele gevinsten, ikke kun sit ekstra indskud tilbage. Og falder boligen i værdi, dækker andelene ikke nødvendigvis indskuddet. Modellen passer bedst, når skævheden skal være permanent og principiel, ikke når den bare skal udligne et konkret beløb.

Model 2: 50/50 med internt lån (den mest brugte)

I ejer 50/50, men forskellen i indskud dokumenteres som et internt, rentefrit lån fra den, der indskød mest, til den anden:

• Du indskød 400.000 kr., din kæreste 100.000 kr. Forskellen er 300.000 kr., halvdelen af den, 150.000 kr., er reelt lagt ud for din kærestes andel.
• Det interne lån på 150.000 kr. skrives ind i samejeoverenskomsten (eller i et separat gældsbrev).
• Ved salg tilbagebetales lånet forlods af provenuet, før resten deles 50/50.

Regnestykket fra før bliver så: 500.000 kr. i provenu → 150.000 kr. tilbage til dig først → 350.000 kr. deles 50/50. Du får 325.000 kr., din kæreste 175.000 kr. Indskuddene er udlignet, og gevinsten er delt ligeligt. De fleste oplever netop dét som fair: lige ejerskab, men ingen forærer nogen sit indskud.

Model 3 (undgå den): "Vi husker det bare"

Den hyppigste model i praksis, og den dyreste. Mundtlige aftaler om indskud er næsten umulige at bevise år senere, og ved et brud har den part, der indskød mindst, ingen økonomisk grund til at "huske" aftalen. Selv med god vilje: Hvor stor var forskellen helt præcist? Talte overtagelsesomkostningerne med? Hvem betalte håndværkerne i køkkenet?

Skriv det ned, mens tallene er friske og venskabet intakt.

Hvad med penge lånt af forældre?

Kommer det store indskud fra den enes forældre, er der reelt to lånerelationer, der skal dokumenteres:

1. Forældrene → barnet: et gældsbrev på anfordringsvilkår, så lånet er skattemæssigt reelt og ikke en gave. Se guiden om familielån og skat.
2. Barnet → partneren (evt.): det interne lån i samejeoverenskomsten, hvis indskuddet skal udlignes mellem jer.

Uden det første dokument risikerer familien gaveafgift. Uden det andet risikerer barnet at dele forældrenes penge med ekskæresten ved et brud, læs også gældsbrev ved skilsmisse og samlivsophør. Boligpakken er bygget til præcis den situation og laver begge dokumenter i ét flow.

Tre beslutninger, I skal træffe nu

1. Vælg model: skæve ejerandele eller 50/50 med internt lån. (I tvivl? Det interne lån er den mest fleksible og mest brugte.)
2. Gør tallene op: medregn udbetaling, omkostninger og eventuelle større forbedringer, og skriv beløbene ind i aftalen.
3. Underskriv, før I flytter ind: aftalen bliver aldrig lettere at lave end nu.

I Lynjuras samejeoverenskomst er begge modeller indbygget: I vælger ejerandele, angiver indskud og slår det interne lån til med ét spørgsmål. Dokumentet bygger sig selv undervejs, og I ser det hele, før I betaler.