Flyttesyn: udlejers pligter og din stærkeste indsigelse

Flyttesynet er det mest oversete våben i depositum-sager. Reglerne pålægger udlejer konkrete pligter med en hård konsekvens: overholdes de ikke, bortfalder udlejers krav på istandsættelse som udgangspunkt. Ikke reduceres. Bortfalder.

Hvem skal holde flyttesyn?

Pligten gælder udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed. Det vil sige stort set alle professionelle udlejere: boligselskaber, ejendomsselskaber og private med flere lejemål. Kun den lille udlejer med ét enkelt lejemål er undtaget.

Ved du ikke, hvor mange lejemål din udlejer har? Et selskab (ApS, A/S) med en ejendom har det næsten altid. Tjek eventuelt BBR eller selskabets hjemmeside.

Udlejerens tre pligter

1. Indkald til flyttesyn

Udlejer skal indkalde dig skriftligt med mindst en uges varsel. Synet skal holdes senest to uger efter, at udlejer er blevet bekendt med din fraflytning. I kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er ophævet eller opsagt.

2. Udarbejd en fraflytningsrapport

Ved synet skal udlejer udarbejde en rapport, der beskriver lejemålets stand og de arbejder, udlejer mener skal udføres for din regning.

3. Udlevér rapporten

Rapporten skal udleveres til dig ved synet, hvis du deltager, eller sendes til dig senest to uger efter synet.

Konsekvensen: kravet bortfalder

Lejelovens § 187 kobler pligterne til en direkte retsvirkning: holder udlejer ikke flyttesyn, eller udleveres rapporten ikke korrekt, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse som udgangspunkt.

Det betyder i praksis: en professionel udlejer, der springer flyttesynet over og bare sender en regning, har som udgangspunkt ikke noget krav. Uanset lejemålets stand.

De tre typiske situationer

Der blev holdt syn, og du fik rapporten

Formalia er på plads. Din sag handler så om indholdet: er kravene slid og ælde, er priserne dokumenterede, og er der krævet mere end normalistandsættelse?

Der blev holdt syn, men rapporten kom aldrig

Pligtbrud. Kravet bortfalder som udgangspunkt, selvom synet blev holdt. Rapportudleveringen er en selvstændig betingelse.

Der blev aldrig holdt syn

Det klareste pligtbrud. Kombinér det med et tjek af 14-dages fristen: mange udlejere, der springer synet over, overskrider også fristen. To formelle indsigelser er bedre end én.

Dine egne forberedelser til flyttesynet

1. Deltag altid. Synet er din chance for at imødegå krav på stedet.
2. Tag billeder samme dag. Rum for rum, inkl. detaljer som gulve, vægge og hvidevarer.
3. Skriv ikke under på noget, du er uenig i. Din underskrift på rapporten kvitterer for modtagelsen. Er du uenig i indholdet, så notér det på rapporten.
4. Gem indkaldelsen. Datoen dokumenterer, om udlejer overholdt sine frister.

Er skaden allerede sket, og udlejer har fremsat krav uden korrekt flyttesyn? Så skriv indsigelsen nu. Depositum-pakken genererer den på 5 minutter sammen med en klage til huslejenævnet, klar hvis udlejer ikke betaler.